20 MORGENPOST – Wohnen in Landshut ist teuer

Sie haben in den letzten Wochen eine Vielzahl von, zum Teil, abstrusen Vorschlägen mancher Politiker gehört. Die einen wollen in Berlin die großen Wohnungsbaukonzerne enteignen, andere die Mieten einfrieren, andere wiederum alle dem freien Markt überlassen.

Die Mitglieder der Landshuter Mitte Fraktion, Dr. Maria Fick, Claudia Zehentbauer, Prof. Dr. Thomas Küffner, Hans-Peter Summer und Tilman v. Kuepach möchten zur Besonnenheit raten und es schadet nichts ein paar Fakten aufzudecken.

Grundsätzlich wären in der Bundesrepublik Deutschland genug Wohnungen vorhanden. Problematisch ist nur, dass manche Landstriche, auch in Bayern, massiv an Einwohnern verlieren und andere unter sehr starkem Zuzug, wenigstens was den Wohnungsmarkt betrifft, leiden. In Hof/Saale, Wunsiedel oder sogar in manchen Gegenden des nördlichen Bayer. Waldes oder in vielen Gebieten des Bundeslandes Sachsen-Anhalt sind Wohnung in Hülle und Fülle zu einem wohlfeilen Preis zu haben. Wunderschöne ehemalige Gutshäuser stehen in Brandenburg in einem Dornröschenschlaft und fallen Jahr für Jahr weiter zusammen. Könnte man diese wunderschönen Immobilien nur hier in Landshut haben, was wäre das für ein Wertgewinn.

Problem Nr. 2 ist, dass der als Bauland zur Verfügung stehende Grund, speziell in den Städten, immer knapper wird. Die Städte sind darüber hinaus auch in. Wer nicht 2o km mit dem Auto in die Arbeit fahren muss, sondern dies mit dem Fahrrad erledigen kann, gewinnt nicht nur Lebensqualität, sondern vor allem auch Zeit. Er kann am Wochenende die Vorteile des Stadtlebens genießen und muss sich nicht mit einem Wasser begnügen, um dann möglicherweise im Winter durch Matsch und Glatteis heimzukommen. Je zentraler also Wohnen ist, desto teurer der Baugrund. Das Bauen eines Hauses, Ziegel, Beton oder die anderen Baumaterialien sowie die Stundenlöhne unterscheiden sich in strukturschwachen Gebieten nahezu überhaupt nicht von den Preisen in einer Großstadt. Es ist also ausschließlich das Bauland, das in stark bebauten Gebieten logischerweise immer teurer kommt.

Reichlich unbeachtet ist die Vorschrift des Artikel 161 der Bayer. Verfassung. In Absatz 2 heißt es:

Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“

Wer also das Glück hat, eine entsprechende Fruchtfolge von Grünland zu Ackerland zu Bauland zu haben, wird zumindest für die letzte Stufe dieser Steigerung eigentlich zur Kasse gebeten. Wie dies zu geschehen hat, darüber hat sich der Gesetzgeber aber keine Gedanken gemacht.

Die Stadt Landshut verfolgt seit einiger Zeit ein recht vielversprechendes Modell, das auch andere Kommunen nutzbar gemacht haben. Bauland wird nur dann ausgewiesen, wenn die Stadt hiervon partizipiert. Der Eigentümer erhält für das Bauerwartungsland einen akzeptablen Preis. Die Entwicklung zu Bauland nimmt die Stadt vor und kann dann auch entsprechend Bebauungspläne auf das Gebiet legen. Die Landshuter Mitte befürwortet dieses Vorgehen, da ja auch die Kommune die Kosten der Infrastruktur, wie Straßenentwicklung, Bau von Schulen, Bau eines größeren Theaters, der Eissporthalle usw. finanzieren muss. Es ist deshalb immer schwierig, wenn Flächen als abschirmende Grünflächen definiert sind, in den Fokus der Eigentümer geraten um dort weitere Häuser zu errichten. Die Verwaltung neigt dazu hier großzügig zu sein und dem Flächennutzungsplan eine konkrete, flächendefinierte Bestimmung abzusprechen. Mit dem Totschlagsargument, dass Wohnungen benötigt werden, werden dann in Bebauungsplänen für genau ein Grundstück ein oder zwei Häuser genehmigt, deren Wertzuwachs ausschließlich dem Grundstückseigentümer zukommt.

Weiter kritischer Punkt ist die Verquickung zwischen Bauland und Zuzug. Wenn

1 ooo neue Einwohner pro Jahr in Landshut eintreffen, bedeutet das, dass rund 5oo neue Wohnungen gebaut werden müssen, um dem „Ansturm“ gerecht zu werden. 5oo Wohnungen werden aber im Jahr nicht gebaut. In manchen Jahren sind nur 3oo neue Wohnungen entstanden, was aus dem Defizit heraus zu einer Mangelsituation logischerweise führt.

Die SPD-Fraktion meint hier ein Allheilmittel gefunden zu haben, wenn die Städtische Wohnbaugesellschaft dafür herhalten muss, diesen Mangel zu decken. Die ehemals stolze Arbeiterpartei kommt nach unserer Meinung eigentlich nur mehr dann aus der Deckung, wenn es genau um das Problem der Wohnbaugesellschaft geht. Vergessen wird in diesem Zusammenhang aber immer, dass das Schaffen von Wohnraum keine Pflichtaufgabe der Kommune ist. Das Schaffen von Wohnraum, sei es durch die Stadt selber oder durch ein zu gründendes Tochterunternehmen, bedeutet eine freiwillige Aufgabe, für die eine Finanzierung auf dem freien Markt beschafft werden muss. Das Aufnehmen von Krediten hat die Regierung von Niederbayern aber für freiwillige Ausgaben untersagt, da der Schuldenstand der Stadt bekanntermaßen erheblich ist.

Und was ist mit den Enteignungen? Rein theoretisch sind Enteignungen auch nach der Bayer. Verfassung dann zulässig, wenn Machtmissbrauch betrieben wird. Die Konsequenz wäre aber, dass die entsprechend enteigneten Wohnungen zum tatsächlichen Wert abgelöst werden müssten. Wer bitteschön hat das Geld diese Enteignungsleistungen zu bezahlen? Die Stadt Landshut jedenfalls nicht und sicherlich auch nicht der Staat, sei es die Bundesrepublik oder der Freistaat Bayern.

Es bleibt also nur die Möglichkeit neues Bauland so dicht als möglich und so intelligent als möglich zu nutzen. Die Stadt Landshut hat Glück über vier Wohnbaugesellschaften zu verfügen, die gerne bereit sind neue Wohnungen zu einem günstigen Mietzins dann zu errichten, wenn Bauland einigermaßen günstig zur Verfügung gestellt wird. Sicherlich kann der Markt nicht nur dem freien Spiel der Kräfte überlassen werden, andererseits müssen private Investoren, die ebenso notwendig sind den Bedarf zu decken, zumindest am Wohnungsbau etwas verdienen. Andernfalls wird die Bautätigkeit blitzartig nachlassen.

Das Wohnungsproblem ist zwar nicht ein speziell deutsches Problem. Auch in großen anderen europäischen Städten gibt es Wohnungsnot. Andererseits ist die Eigentumsquote in der Bundesrepublik Deutschland extrem gering. In Italien ist die Eigentumsquote fast doppelt so hoch wie in Deutschland. Während der italienische Staat bekanntermaßen am Hungertuch knabbert, kann man das vom einzelnen Italiener nicht sagen. Er verfügt über, statistisch gesehen, ein weit größeres Vermögen als je-der Bundesbürger. Eigentumsbildung wird also genauso eine Aufgabe sein, wie die günstige Zurverfügungstellung von Bauland um den Bedarf zu decken.

Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Ihr

Tilman v. Kuepach

Landshuter Mitte Vorstand:
Prof. Dr. Thomas Küffner, 1. Vors.
Ulrike Aigner, 2. Vors.
Hans-Peter Summer, 3. Vors.
Herbert Lanzinger, Schatzmeister
Wolfgang Perzlmeier, Schriftführer
Neustadt 532-533
84028 Landshut
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